Contrat de bail : ce qui change en Wallonie

Les paroles s’envolent, les écrits restent
Dorénavant, le bail écrit est obligatoire. Et il doit également être plus transparent et mentionner une série de mentions minimales ainsi que les droits et obligations de chaque partie. Et ne pourront être indexés que les loyers dont les baux ont été enregistrés en bonne et due forme.

Un bail aussi pour les nouvelles formes d’habitat
Cabanes, containers, habitat léger, yourtes, péniches, caravanes… ont le vent en poupe. Raison de plus pour remplir le grand vide juridique existant. Dorénavant, la location sera également soumise à un bail écrit.

Mauvais payeur, non merci
Le principe du libre choix du preneur par le bailleur reste évidemment de mise. Cependant, pour lutter contre la discrimination, la réforme limite à huit le nombre d’infos ou justifs que le propriétaire est en droit de demander à son futur locataire :

1. Son identité (via une copie de la carte d’identité, carte de séjour ou passeport)
2. Ses coordonnées de contact
3. Son adresse, par ex. via un document officiel de la commune ou une facture d’électricité
4. Sa date de naissance
5. La composition de son ménage
6. Son état civil
7. Le montant de ses ressources financières
8. La preuve de paiement des trois derniers loyers, via une copie d’extraits de compte.

Home sweet home
Le logement doit répondre à des normes minimales de salubrité, de sécurité et d'habitabilité. Et un état des lieux doit être dressé avant l’entrée dans le logement.

L’assurance incendie, obligatoire pour le locataire
Jusqu’à présent, celle-ci était facultative. Aujourd’hui, la réforme stipule que le locataire doit couvrir sa responsabilité locative dès l’entrée dans le logement. Ainsi s’il cause des dégâts au bien loué, il pourra faire appel à son assurance pour la remise en état. Vous n’avez pas encore d’assurance Locataire? Faites une simulation ici.

Si le locataire ne s’exécute pas, la nouvelle réforme prévoit que le propriétaire peut contracter cette assurance et en répercuter le coût sur le locataire et en laissant la franchise à charge du locataire si sa responsabilité est engagée.

Vous mettez votre logement en location ?
Pensez à couvrir votre bâtiment, avec une assurance Habitation, spécialement conçue pour les propriétaires.

Délai de préavis : c’est plus clair
Pour les baux classiques (conclus pour 9 ans), la règle est simple : pour y mettre fin au terme des 9 ans, tant le bailleur que le locataire doivent adresser un préavis 6 mois avant la fin du bail. Sinon, le bail est reconduit pour 3 ans. Par contre, pour y mettre fin avant le terme des 9 ans, le préavis est de 3 mois pour le locataire (avec indemnités dans les 3 premières années), et de 6 mois pour le propriétaire. Et il démarre le 1er jour du mois qui suit. Toutefois, moyennant l’accord du propriétaire, d’autres arrangements peuvent être pris, par ex. si vous avez trouvé un autre candidat locataire avant la fin de la période de préavis. Autre nouveauté : le locataire décède ? Le bail peut être résilié après 3 mois, ou cédé à une personne domiciliée dans le logement depuis plus de 6 mois avant le décès.

Sous-louer ou céder son appart ?
C’est possible, mais uniquement avec l’accord préalable du propriétaire. Donc : plus question de sous-louer ou de céder son bail ni vu ni connu. En plus, vous devrez effectuer un état des lieux intermédiaire. Hé si !

Du nouveau aussi du côté du bail à courte durée (< 3 ans)
Chaque partie peut dorénavant y mettre fin anticipativement, moyennant un préavis de 3 mois et le paiement de 1 mois d’indemnité. Seule légère différence : le locataire peut décider de partir à tout moment alors que le proprio doit attendre la fin de la 1e année. Vous vous plaisez tellement dans votre chez-vous que l’idée de le quitter après 1 an vous fend le cœur ? Hourra ! Prolonger votre bail aux mêmes conditions, c’est maintenant possible. Mais sans excéder un maximum de 3 ans.

Attention : autre nouveauté, les baux de courte durée doivent aussi être enregistrés.

Le kot d’étudiant a la cote
Le nouveau bail étudiant colle mieux à la vie estudiantine d’aujourd’hui (Erasmus, stages dans une autre ville…) et est conclu pour une durée maximum de 12 mois. Mais il est renouvelable, de commun accord.

Ce qui change pour les koteurs :

1. Il faut prouver qu’on est étudiant. Ben oui, logique !
2. On peut renouveler le bail pour une nouvelle année, au même loyer.
3. Et on peut casser le bail à tout moment à condition d’informer le bailleur 2 mois à l’avance. A tout moment, pas vraiment : donner son préavis après le 15 mars pour éviter le paiement des mois d’été, c’est niet !
4. En cas de rupture de bail anticipée, on doit payer une indemnité correspondant à 3 mois de loyer au proprio.
5. Mais il n’y a pas d’indemnité à payer dans 3 cas :
   1.  Si on cède son bail à un autre étudiant, avec l’accord du bailleur
   2. Si la personne qui pourvoit à notre entretien (souvent papa-maman) décède
   3. Si on arrête ses études (abandon, irrecevabilité ou refus de l’inscription par l’établissement).
6. Si le proprio est d’accord, on peut sous-louer son kot à un autre étudiant, si on part pour un Erasmus ou un stage à l’étranger de plus d’un mois.
7. Si on veut louer un bien à plusieurs étudiants, on doit alors conclure un pacte de colocation. Mais si on préfère bénéficier des avantages du bail étudiant, chaque étudiant doit alors conclure un bail séparé avec le bailleur.

Quand ce nouveau bail entre-t-il en vigueur ?
Dès le 1er septembre 2018. En revanche, la région de Bruxelles-Capitale a déjà pris les devants : le bail rénové est déjà réalité depuis le 1er janvier 2018. Quant à la Flandre, les nouvelles mesures n’entreront en vigueur qu’en 2019.

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