Achat d’un logement : Emprunter

Avez-vous les bonnes cartes en main ?
Avant d’aller frapper à la porte de votre banque, posez-vous quelques questions. De quels revenus disposez-vous dans votre ménage et quel montant pouvez-vous rembourser chaque mois, en tenant compte de vos autres postes de dépense : nourriture, voiture, abonnements, frais médicaux, habillement, loisirs, remboursement d’autres emprunts… ?

Idéalement, le montant alloué au remboursement de votre logement ne devrait pas dépasser 1/3 de vos revenus.

Ensuite, avez-vous des économies de côté ? Des parents qui peuvent vous aider ou se porter caution pour vous ? Ou éventuellement un autre bien à mettre en garantie ? Disposer dès le départ d’un petit bas de laine est plus confortable. Vous pourrez ainsi couvrir une bonne partie des frais d’acquisition. Sachez aussi que la banque sera plus encline à vous prêter 80% de la somme plutôt que la totalité du prix d’achat. A moins de pouvoir fournir de sérieuses garanties en échange ou d’être prêt à accepter un taux bancaire bien plus élevé…

Idéalement, vous devriez pouvoir financer 20% du coût d’achat total de votre logement en fonds propres.

Dernier conseil : n’oubliez pas de garder aussi une somme en réserve pour faire face aux imprévus !

Comment calculer votre budget ?
Le grand casse-tête ! Heureusement, Wikifin met à votre disposition un simulateur immobilier très pratique. Indiquez le type, le montant et la commune de l’habitation que vous vivez et le simulateur calculera pour vous le coût global de votre projet ainsi que le montant des mensualités à payer, en fonction de critères que vous aurez sélectionnés, comme le type et la durée du prêt envisagé.

Avez-vous pris en compte tous les frais ?
L’erreur souvent commise est de sous-estimer les frais. Hé oui, l’achat d’un bien immobilier ne se résume pas à payer le prix demandé par le vendeur. A la grosse louche, ces frais tournent autour des 20% du prix d’achat. D’où l’intérêt d’économiser un peu d’argent au préalable pour vous constituer un petit matelas de départ. Quels sont ces frais ? Voyons cela ensemble.

Ceux-ci comprennent les frais d’enregistrement, les honoraires du notaire et quelques frais divers. Calculez le montant de ces frais sur le site notaire.be

Bon à savoir : les droits d’enregistrement constituent le gros morceau des frais de notaire. Ces droits varient d’une région à l’autre : ils sont actuellement de 7% en Flandre et de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Heureusement, vous bénéficiez aussi dans la plupart des cas d’un abattement fiscal. C’est la bonne nouvelle ! A Bruxelles, par exemple, vous êtes exempté des droits d’enregistrement sur les premiers 175.000€, soit une économie jusqu’à 21.785€. En Wallonie, cet abattement ne porte que sur les premiers 20.000€, soit une économie jusqu’à 2.500€ selon le taux auquel votre achat est imposé.

Avant même de conclure un prêt avec votre banque, sachez que celle-ci vous demandera déjà de l’argent (comptez environ 500€), notamment pour l’ouverture du dossier de demande de crédit hypothécaire et l’expertise du bien. Hé oui, rien n’est gratuit dans ce monde. Allez, un petit sourire ;-)

A moins d’acheter une habitation en parfait état et qui réponde à tous vos désideratas, il est fort à parier que vous aurez quelques travaux à faire. Comme par exemple remplacer les châssis, mettre l’électricité aux normes ou démolir l’un ou l’autre mur. Dans ce cas, vous devrez probablement introduire une demande de permis d’urbanisme, voire faire appel à un architecte. Bref, de grosses dépenses en vue ! En général, un architecte se fait rémunérer de deux façons, soit via une somme forfaitaire fixe soit via un pourcentage sur le prix total des travaux. Quant à l’ampleur de ceux-ci, à vous de voir ce que vos moyens vous autorisent !

Devenir propriétaire, cela signifie aussi payer toute une série d’impôts et de taxes, notamment le précompte immobilier, un impôt régional et communal dont vous devrez vous acquitter chaque année. Celui-ci est calculé sur base de votre revenu cadastral. En gros, c’est l’estimation du revenu que vous pourriez tirer de votre bien si vous le mettiez en location. Ce revenu cadastral doit aussi être déclaré dans votre déclaration d’impôt. Heureusement, vous serez rarement taxé dessus si vous occupez personnellement le bien. Enfin, d’autres taxes peuvent s’ajouter comme la taxe du raccordement aux égouts dans certaines communes ou la taxe de traitement des déchets ménagers. Renseignez-vous !

Vous achetez un bien neuf, à construire ou en cours de construction ? Alors, le prix sera majoré d’une TVA de 21%. Bam ! En revanche, exit les droits d’enregistrement. Ouf ! Sachez aussi qu’en cas d’achat d’un terrain ET d’une maison neuve, la TVA de 21% s’appliquera sur l’ensemble.

Si vous achetez une habitation dans un immeuble, s’ajouteront encore des frais de copropriété qui couvriront l’entretien des parties communes, les coûts du syndic et votre participation dans les gros travaux de l’immeuble (rénovation de la façade ou du toit, remplacement de l’ascenseur…). Notre conseil : consultez le règlement de la copropriété pour connaître le montant que vous devrez assumer en tant que copropriétaire.

Plus anecdotiques, les coûts d’installation sont souvent oubliés. Ouverture des compteurs d’eau et d’électricité, raccordement à Internet, rafraîchissement des peintures, camion de déménagement, demande de carte riverain à la commune… Le mois de l’emménagement est parfois lourd sur le plan financier.

Assurance-vie, assurance incendie, assurance familiale : toutes ne sont pas obligatoires, mais quelle tranquillité d’esprit ! Lisez la suite de notre article.

A moins d’avoir gagné le jackpot au Lotto ou hérité d’un joli petit pactole, comme la majorité des Belges vous pousserez certainement la porte d’une agence bancaire pour la convaincre de vous accorder un crédit hypothécaire. A cette étape de l’aventure, un conseil en or : comparez, comparez et comparez. Et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence car les conditions varient énormément d’un prêteur à l’autre. Sachez aussi qu’il existe d’autres solutions en dehors du crédit hypothécaire, comme le prêt social ou le crédit à la consommation. Regardons cela plus en détail.

C’est l’option la plus courante pour financer l’achat d’un bien immobilier. Vous introduisez une demande de crédit hypothécaire auprès d’un organisme financier (attention aux frais de dossier, voir ci-dessus)et si votre demande est acceptée, celui-ci met l’entièreté du montant à votre disposition. À vous ensuite de rembourser chaque mois une partie de la somme (le capital + les intérêts !) selon le plan de remboursement convenu.

Sachez-le aussi, vous aurez bon jurer mordicus que vous rembourserez le tout jusqu’au dernier sou, la banque risque de ne pas de contenter de votre parole. Elle exigera certainement une garantie supplémentaire : une hypothèque sur votre habitation. Ce qui lui donnera, si vous ne remboursez pas votre prêt, le droit de saisir et de vendre votre bien afin de récupérer ses billes.

Autre option, le crédit à la consommation est parfois envisagé pour des sommes moins importantes. L’avantage ? Vous payez moins de frais. L’inconvénient ? Le taux d’intérêt est généralement beaucoup plus élevé.

Vous ne roulez pas sur l’or. Résultat, aucune banque n’accepte de vous prêter de l’argent. Aïe ! Rassurez-vous, les pouvoirs publics ont prévu une parade pour permettre aux bas revenus d’accéder à la propriété : le prêt social. Les avantages ? Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt réduit ainsi que de réductions sur les frais de notaire et de dossier. De plus, vous recevez une aide financière au cours des premières années. Seule contrainte, vous ne pouvez pas quitter ou revendre votre habitation dans les premières années. Cela vous intéresse ? Renseignez-vous auprès de l’organisme compétent de votre région : le Fonds du logement à Bruxelles, la Société de crédit social en Wallonie ou la Vlaamse maatschappij voor sociaal wonen en Flandre.

Merci les réductions, aides et primes
En tant que propriétaire, vous bénéficiez heureusement aussi de quelques avantages fiscaux, comme la réduction des droits d’enregistrement (voir plus haut). En plus, si vous souscrivez un emprunt hypothécaire pour financer l’achat de votre bien, mentionnez-le dans votre déclaration d’impôt, ce qui vous donnera droit au bonus-logement (appelé Chèque Habitat en Wallonie) régional et fédéral ainsi qu’à une sérieuse réduction d’impôt.

Renseignez-vous aussi. Peut-être pouvez-vous bénéficier du taux réduit de TVA (6%) sur vos travaux, de primes énergie (regardez ici pour Bruxelles et ici pour la Wallonie) ou de primes à la rénovation ?